Calculadora de Costos para Contrato de Alquiler
Ingresa los detalles de tu propiedad para estimar los costos asociados a la creación y gestión de un contrato de alquiler en España.
Resultados del Cálculo
Guía Completa 2024: Cómo Hacer un Contrato de Alquiler en España
Crear un contrato de alquiler legalmente válido en España requiere atención a múltiples detalles legales, fiscales y prácticos. Esta guía exhaustiva te explicará paso a paso cómo redactar un contrato de arrendamiento que proteja tanto al arrendador como al arrendatario, cumpliendo con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y las normativas autonómicas específicas.
1. Requisitos Legales Básicos para un Contrato de Alquiler
Antes de redactar el contrato, debes asegurarte de cumplir con estos requisitos esenciales:
- Identificación de las partes: DNI/NIE completo de arrendador y arrendatario
- Descripción detallada de la propiedad: Dirección exacta, metros cuadrados, número de habitaciones, estado de conservación
- Duración del contrato: Mínimo 1 año (para vivienda habitual) según el Real Decreto-ley 7/2019
- Renta mensual: Debe especificar si incluye gastos (luz, agua, comunidad)
- Fianza: Equivalente a 1 mes de renta (2 meses para contratos de menos de 5 años en algunas CCAA)
- Forma de pago: Transferencia bancaria recomendada (evita efectivo)
- Cláusulas obligatorias: Derecho de desistimiento, obras de conservación, subrogación
📌 Documentación Necesaria
- DNI/NIE de ambas partes
- Escrituras de la propiedad o nota simple del Registro
- Certificado de eficiencia energética
- IBI al día (últimos 2 recibos)
- Estatutos de la comunidad (si aplica)
- Licencia de ocupación (en algunas CCAA)
⚠️ Cláusulas Abusivas Prohibidas
- Renuncias a derechos del arrendatario
- Penalizaciones por desistimiento superior a 1 mes de renta
- Obligación de contratar servicios con empresas específicas
- Prohibición de tener mascotas (salvo justificación)
- Cláusulas que permitan al arrendador entrar sin aviso
2. Paso a Paso para Redactar el Contrato
-
Encabezado:
Incluye:
- Lugar y fecha de firma
- Datos completos de arrendador y arrendatario (nombre, DNI, dirección, teléfono)
- Especificar si actúa en nombre propio o como representante legal
-
Descripción del inmueble:
Debe ser lo más detallada posible:
- Dirección completa (calle, número, piso, puerta, código postal)
- Metros cuadrados útiles y construidos
- Número de habitaciones, baños, salones
- Estado de conservación (nuevo, reformado, amueblado)
- Equipamiento incluido (electrodomésticos, muebles)
- Número de registro en el Catastro
-
Condiciones económicas:
Concepto Detalle Requisito Legal Renta mensual Cantidad en euros (ej: 800€) Debe especificar si incluye IVA (21% para locales comerciales) Fianza 1 mes de renta (2 meses en algunas CCAA) Obligatoria. Debe depositarse en el organismo autonómico correspondiente Actualización de renta Índice de referencia (ej: IPC) Anual, con preaviso de 1 mes. Máximo según LAU Gastos de comunidad Cantidad fija o porcentaje Debe especificar si están incluidos o no Comisión de agencia Máximo 1 mes de renta + IVA Debe detallarse por separado -
Duración y prórrogas:
La duración mínima legal es de 1 año para vivienda habitual (5 años si el arrendador es empresa). Puede prorrogarse tácitamente por anualidades hasta 3 años (5 años en algunos casos).
Ejemplo de cláusula:
“El presente contrato tendrá una duración de 1 año, prorrogable tácitamente por anualidades hasta un máximo de 3 años, salvo que cualquiera de las partes comunique su voluntad de no renovar con un preaviso mínimo de 30 días antes de la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.”
-
Obligaciones de las partes:
Obligaciones del arrendador:
- Entregar la vivienda en buen estado de conservación
- Realizar reparaciones no causadas por el arrendatario
- Garantizar el uso pacífico de la propiedad
- No aumentar la renta más del límite legal
- Devolver la fianza al finalizar el contrato (con intereses legales si procede)
Obligaciones del arrendatario:
- Pagar la renta puntualmente
- Usar la vivienda como residencia habitual
- Realizar pequeñas reparaciones por uso normal
- No subarrendar sin permiso
- Comunicar cualquier desperfecto en 7 días
- Devolver la vivienda en el mismo estado (salvo deterioro por uso normal)
-
Resolución del contrato:
Debe incluir:
- Causas de resolución (impago, daños graves, uso ilegal)
- Procedimiento de desahucio (con preaviso legal)
- Derecho de desistimiento del arrendatario (con 30 días de preaviso)
- Indemnización por incumplimiento (máximo 1 mes de renta)
-
Firma y registro:
El contrato debe firmarse por ambas partes en todas sus páginas. Se recomienda:
- Firmar 2 copias (una para cada parte)
- Registrar el contrato en la Consejería de Vivienda autonómica (obligatorio en algunas CCAA)
- Depositar la fianza en el organismo correspondiente (plazo: 1 mes desde la firma)
- Comunicar el contrato a Hacienda para el modelo 115 (retención del 19% para no residentes)
3. Modelos de Contrato según Tipo de Propiedad
El tipo de propiedad determina cláusulas específicas que deben incluirse:
| Tipo de Propiedad | Cláusulas Específicas | Duración Mínima | Fianza Legal |
|---|---|---|---|
| Vivienda habitual |
|
1 año (prorrogable a 3-5 años) | 1 mes de renta |
| Local comercial |
|
5 años (salvo pacto distinto) | 2 meses de renta |
| Garaje |
|
1 año | 1 mes de renta |
| Vivienda turística |
|
Según normativa autonómica | Variable (1-2 meses) |
4. Aspectos Fiscales del Alquiler
El alquiler tiene importantes implicaciones fiscales para ambas partes:
Para el arrendador (propietario):
- IRPF: Los ingresos por alquiler se declaran como rendimientos del capital inmobiliario. Se puede aplicar una reducción del 60% para contratos de larga duración (más de 3 años).
- IVA: Exento para vivienda habitual. 21% para locales comerciales.
- Modelo 115: Retención del 19% para arrendatarios no residentes (24% para residentes en paraísos fiscales).
- Deducciones: Gastos deducibles incluyen:
- Intereses de hipoteca
- IBI y gastos de comunidad
- Seguros del inmueble
- Reparaciones y mantenimiento
- Amortización del inmueble (3% anual)
Para el arrendatario (inquilino):
- Deducciones autonómicas: Algunas comunidades ofrecen deducciones en el IRPF por alquiler de vivienda habitual (ej: Madrid hasta 30% con límites de renta).
- Ayudas públicas: Programas como el Plan Estatal de Vivienda ofrecen subvenciones para jóvenes y familias con bajos ingresos.
- IVA: No aplica para vivienda habitual. 21% para locales (deducible si el arrendatario es autónomo/empresa).
📊 Estadísticas de Alquiler en España (2024)
| Concepto | Datos Nacionales | Madrid | Barcelona |
|---|---|---|---|
| Renta media (€/mes) | 950 | 1,250 | 1,180 |
| Duración media contrato (años) | 3.2 | 2.8 | 3.0 |
| % Contratos con agencia | 62% | 78% | 75% |
| Tiempo medio para alquilar (días) | 45 | 28 | 32 |
| % Propietarios que declaran ingresos | 73% | 81% | 79% |
Fuente: Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) – Informe del Mercado del Alquiler 2024
5. Errores Comunes y Cómo Evitarlos
-
No registrar el contrato:
En algunas comunidades (como Cataluña o Madrid), el registro es obligatorio. La no inscripción puede acarrear multas de hasta 3,000€ y dificulta la recuperación de la vivienda en caso de impago.
-
Omitir el certificado de eficiencia energética:
Obligatorio desde 2013. La multa por no tenerlo oscila entre 300€ y 6,000€. Debe ser clase E o superior para alquileres (en 2025 será D).
-
No especificar los gastos incluidos:
El 42% de los conflictos entre arrendador y arrendatario se deben a desacuerdos sobre gastos. Debe detallarse claramente qué incluye la renta (agua, luz, comunidad) y qué no.
-
Usar contratos verbales:
Aunque legal para estancias <30 días, son muy difíciles de probar. Siempre usa contrato escrito, incluso para alquileres temporales.
-
No actualizar la renta según el IPC:
La LAU permite actualizar la renta anualmente según el IPC. No hacerlo puede suponer pérdidas del 15-20% en 5 años. Ejemplo: una renta de 800€ en 2020 debería ser ~920€ en 2024 (IPC acumulado ~15%).
-
Ignorar la normativa autonómica:
Cada comunidad tiene regulaciones adicionales. Por ejemplo:
- Cataluña: Obligatorio contrato en catalán si el arrendatario lo solicita
- País Vasco: Fianza de 2 meses para contratos <5 años
- Baleares: Límite de actualización de renta al 30% del IPC
-
No hacer inventario con fotos:
El 60% de los conflictos al finalizar el contrato son por el estado de la vivienda. Haz un inventario detallado con fotos y firma de ambas partes.
6. Plantilla de Contrato de Alquiler (Modelo 2024)
A continuación, te proporcionamos una estructura básica que cumple con la LAU. Recomendamos adaptarla con asesoramiento legal:
CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA
En [Ciudad], a [día] de [mes] de [año]
REUNIDOS
De una parte, D./Dña. [Nombre y apellidos del arrendador], mayor de edad, con DNI [número], y domicilio en [dirección completa], en adelante "EL ARRENDADOR".
De otra parte, D./Dña. [Nombre y apellidos del arrendatario], mayor de edad, con DNI [número], y domicilio en [dirección completa], en adelante "EL ARRENDATARIO".
Ambas partes acuerdan celebrar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO bajo las siguientes:
CLÁUSULAS
PRIMERA. OBJETO DEL CONTRATO
EL ARRENDADOR cede en arrendamiento a EL ARRENDATARIO la vivienda situada en [dirección completa], con las siguientes características:
- Superficie útil: [X] m²
- Superficie construida: [X] m²
- Distribución: [número] dormitorios, [número] baños, salón, cocina [amueblada/no amueblada]
- Estado de conservación: [buen estado/reformado/nuevo]
- Equipamiento incluido: [listar electrodomésticos y muebles]
- Certificado de eficiencia energética: Clase [X], registro número [X]
SEGUNDA. DURACIÓN
El presente contrato tendrá una duración de [X] años, desde el [fecha inicio] hasta el [fecha fin], prorrogable tácitamente por anualidades hasta un máximo de [3 o 5] años, salvo que cualquiera de las partes comunique su voluntad de no renovar con un preaviso mínimo de 30 días antes de la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas.
TERCERA. RENTA Y FORMA DE PAGO
1. La renta mensual asciende a [X] euros (-[X]- €), [incluye/no incluye] los siguientes conceptos:
- [ ] Agua
- [ ] Luz
- [ ] Gas
- [ ] Comunidad
- [ ] IBI
2. La renta se pagará los días [X] de cada mes, mediante transferencia bancaria a la cuenta ESXX [número de cuenta] a nombre de EL ARRENDADOR.
3. La renta se actualizará anualmente según la variación del IPC publicado por el INE, con un límite máximo del [X]%. La primera actualización se realizará en [fecha].
CUARTA. FIANZA
EL ARRENDATARIO entregará al firmar este contrato una fianza de [X] euros (equivalente a [1 o 2] meses de renta), que será depositada por EL ARRENDADOR en el [organismo autonómico correspondiente] en el plazo de 1 mes. La fianza será devuelta al finalizar el contrato, deducidos los daños no derivados del uso normal de la vivienda.
QUINTA. OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones de EL ARRENDADOR:
a) Entregar la vivienda en buen estado de conservación.
b) Realizar las reparaciones necesarias (excepto las derivadas de mal uso por EL ARRENDATARIO).
c) Garantizar el uso pacífico de la vivienda.
d) No aumentar la renta más allá de lo establecido en la cláusula tercera.
Obligaciones de EL ARRENDATARIO:
a) Pagar la renta puntualmente en la forma acordada.
b) Usar la vivienda como residencia habitual.
c) Realizar pequeñas reparaciones por uso normal (ej: cambiar bombillas).
d) No subarrendar sin permiso escrito de EL ARRENDADOR.
e) Comunicar cualquier desperfecto en un plazo máximo de 7 días.
f) Devolver la vivienda en el mismo estado (salvo deterioro por uso normal).
SEXTA. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
1. Causas de resolución:
- Impago de la renta durante [2] meses.
- Daños graves en la vivienda.
- Uso ilegal de la propiedad.
- Incumplimiento grave de cualquier cláusula.
2. Procedimiento:
- EL ARRENDADOR deberá notificar por escrito con 1 mes de antelación.
- EL ARRENDATARIO podrá desistir con 30 días de preaviso, abonando 1 mes de renta como indemnización si el contrato tiene menos de 5 años.
SÉPTima. GASTOS
Los gastos derivados del contrato se distribuirán como sigue:
- EL ARRENDADOR asumirá: IBI, seguros del inmueble, reparaciones estructurales.
- EL ARRENDATARIO asumirá: [listar gastos como luz, agua, gas, comunidad si no están incluidos en la renta].
OCTAVA. CESIÓN Y SUBARRIENDO
EL ARRENDATARIO no podrá ceder el contrato ni subarrendar la vivienda sin consentimiento escrito de EL ARRENDADOR.
NOVENA. LEGISLACIÓN APLICABLE
Este contrato se regirá por lo dispuesto en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), y supletoriamente por el Código Civil.
DÉCIMA. DOMICILIO A EFECTOS DE NOTIFICACIONES
Las partes designan como domicilio para notificaciones:
- EL ARRENDADOR: [dirección]
- EL ARRENDATARIO: [dirección]
Y en prueba de conformidad, se firma el presente contrato por duplicado en el lugar y fecha indicados al inicio.
EL ARRENDADOR EL ARRENDATARIO
Fdo: [Nombre y apellidos] Fdo: [Nombre y apellidos]
DNI: [número] DNI: [número]
7. Recursos y Enlaces Útiles
📄 Documentos Oficiales
🏛️ Organismos Autonómicos
⚖️ Asesoría Legal Gratuita
- Consejo General de la Abogacía Española (buscador de colegios de abogados por provincia)
- Justicia Gratuita – Ministerio de Justicia (requisitos de ingresos)
- OCU – Guías para consumidores (modelos de reclamaciones)
8. Preguntas Frecuentes
🔹 ¿Puedo alquilar mi vivienda sin contrato?
Técnicamente sí, pero es extremadamente arriesgado. Sin contrato escrito:
- No puedes demostrar la relación arrendaticia
- Es casi imposible recuperar la vivienda en caso de impago
- No puedes reclamar daños ni impagos
- Hacienda puede sancionarte por ingresos no declarados
El contrato verbal solo es válido para estancias <30 días (art. 1543 Código Civil), pero es imposible probar su existencia.
🔹 ¿Cuánto puedo subir el alquiler cada año?
La actualización anual está limitada por el IPC, pero con matices:
- Contratos firmados antes de marzo 2019: Límite del IPC real (ej: 2022 fue 8.4%)
- Contratos desde marzo 2019: Límite del 2% en 2023, 3% en 2024 (según Real Decreto-ley 20/2022)
- Viviendas en zonas tensionadas: Límite adicional del 10% sobre la última renta (ej: si cobrabas 800€, máximo 880€)
Siempre debes notificar la subida con 1 mes de antelación por escrito.
🔹 ¿Qué pasa si el inquilino no paga?
Procedimiento legal para impago:
- Reclamación extrajudicial: Enviar burofax exigiendo el pago en 10 días.
- Demanda de desahucio: Presentar demanda en el juzgado (abogado obligatorio). Coste: ~500-1,000€.
- Juicio: Duración media: 2-4 meses. El juez dictará sentencia de desahucio.
- Lanzamiento: Si el inquilino no se va voluntariamente, el juzgado ordenará el desalojo con la policía (costes a cargo del inquilino).
Consejo: Contrata un seguro de impago de alquiler (coste: ~200-400€/año). Cubre hasta 12 meses de renta y gastos legales.
🔹 ¿Puedo prohibir mascotas en el contrato?
Desde la reforma de la LAU en 2019, no puedes prohibir mascotas sin justificación. El arrendatario tiene derecho a tener animales de compañía, salvo que:
- La vivienda sea demasiado pequeña para el animal (ej: un perro grande en un estudio)
- El animal suponga un riesgo para la salud o seguridad (ej: especies peligrosas)
- Los estatutos de la comunidad prohíban expresamente animales
Si incluyes una cláusula de prohibición genérica, será nula y podrás ser sancionado. Lo que sí puedes hacer es:
- Exigir un seguro de responsabilidad civil para el animal
- Establecer normas de convivencia (ej: no dejar solo al animal más de 8 horas)
- Solicitar una fianza adicional (máximo 1 mes de renta)
🔹 ¿Qué impuestos debo pagar como propietario?
| Impuesto | ¿Quién paga? | Tipo impositivo | Plazo |
|---|---|---|---|
| IRPF (rendimientos del capital) | Propietario | 19%-24% (según tramos) | Declaración anual (junio) |
| IVA | Inquilino (solo locales) | 21% | Trimestral (modelo 303) |
| Retención (modelo 115) | Propietario (si inquilino es empresa) | 19% (24% para no residentes) | Trimestral |
| Plusvalía municipal | Propietario (al vender) | Variable (según ayuntamiento) | 30 días desde venta |
| IBI | Propietario (salvo pacto en contrario) | 0.4%-1.1% valor catastral | Anual (según ayuntamiento) |
🔹 ¿Cómo puedo desgravar el alquiler en la declaración de la renta?
Las deducciones varían por comunidad autónoma. Algunas opciones:
| Comunidad Autónoma | Deducción Máxima | Requisitos |
|---|---|---|
| Madrid | 30% de la renta (máx. 1,000€/año) | Base imponible < 30,000€ |
| Cataluña | 10% de la renta (máx. 300€/año) | Base imponible < 25,000€ |
| Andalucía | 15% de la renta (máx. 600€/año) | Menores de 35 años |
| País Vasco | 20% de la renta (máx. 800€/año) | Base imponible < 35,000€ |
| Comunidad Valenciana | 10% de la renta (máx. 400€/año) | Menores de 30 años |
Documentación necesaria: Contrato de alquiler registrado, recibos de pago, certificado de empadronamiento.
9. Conclusión y Recomendaciones Finales
Redactar un contrato de alquiler legalmente sólido requiere atención a múltiples detalles legales, fiscales y prácticos. Aquí tienes un resumen de las 10 recomendaciones clave:
- Usa siempre contrato escrito: Aunque la ley permite contratos verbales para estancias <30 días, son imposibles de probar. Utiliza modelos oficiales de tu comunidad autónoma.
- Registra el contrato: En comunidades como Cataluña o Madrid es obligatorio. En otras, aunque no lo sea, te protege legalmente.
- Detalla todos los gastos: Especifica claramente qué incluye la renta (agua, luz, comunidad) y qué no, para evitar conflictos.
- Haz un inventario con fotos: Documenta el estado de la vivienda al inicio y fin del contrato. Firma ambas partes.
- Actualiza la renta según el IPC: Pero respeta los límites legales (2% en 2023, 3% en 2024). Notifica con 1 mes de antelación.
- Deposita la fianza correctamente: En el organismo autonómico correspondiente en el plazo de 1 mes. No la uses para pagar reparaciones.
- Contrata seguros: Seguro de impago de alquiler (~200€/año) y seguro de hogar con responsabilidad civil.
- Declara los ingresos: Los rendimientos del alquiler deben incluirse en el IRPF. Aprovecha las deducciones por amortización y gastos.
- Conoce la normativa autonómica: Cada comunidad tiene regulaciones adicionales (ej: Cataluña exige contrato en catalán si lo solicita el inquilino).
- Asesórate con un profesional: Un abogado especializado en arrendamientos puede revisar tu contrato por ~100-200€, evitando cláusulas abusivas o lagunas legales.
Recuerda que un contrato de alquiler bien redactado protege tanto al propietario como al inquilino, estableciendo reglas claras que evitan conflictos futuros. Si tienes dudas sobre algún aspecto concreto (fiscal, legal o práctico), consulta siempre con un abogado especializado o en los servicios de vivienda de tu comunidad autónoma.
⚠️ Advertencia importante:
Esta guía tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento legal. Las leyes de arrendamiento pueden cambiar (la última reforma significativa fue el Real Decreto-ley 2/2023), y su aplicación varía según la comunidad autónoma. Para casos concretos, consulta siempre con un profesional.